自己負担ゼロで不動産投資!? 「賃貸併用住宅」活用法

不動産投資に興味はあるが、マイホームも購入したいし、両方となると荷が重い……。そんな40男にオススメなのが「賃貸併用住宅」。一定の条件を満たせば、自己負担ゼロでマイホーム取得と不動産投資を同時に実現できるという。「賃貸併用住宅」の活用方法をオールアバウト「不動産投資」ガイドの宮澤大樹さんに聞いた。

■■今回のアドバイザー
オールアバウト「不動産投資」ガイド
宮澤大樹さん

1998年から不動産業界に携わり、首都圏のマンション販売・投資用マンションの販売を経験。その後、2005年より主に一棟マンション・ビル等の投資事業用不動産を中心とした仲介業務に従事。現在は野村不動産アーバンネット資産コンサルティング部営業一課の責任者として不動産投資の専門チームを率いる。

■マイホームと不動産投資を同時に実現できる「賃貸併用住宅」とは?

宮澤さん「賃貸併用住宅とは文字通り、自宅の一部を賃貸住宅として貸し出すことを意味します。『自己居住用部分の床面積が建物全体の2分の1以上を占める』といった条件をクリアすれば、アパートローンより金利の低い住宅ローンも使えます。また、家賃収入からローン返済することも可能なため、自己資金ゼロでマイホーム取得しつつ、不動産投資も始められるというわけです。

また、自宅部分には住宅ローン減税を利用できるため節税に役立つほか、賃貸部分は相続税の評価額を低減できるため、相続税対策になったり、賃貸専用住宅より空室リスクを押さえられたりといった利点もあります。さらに、将来手狭になった場合には投資物件として運営しながら、住み替えもできますし、次に投資物件を購入される場合も、50%以上の住宅部分を確保してあれば、住宅ローンが利用できます」

■ローンが残る自宅があっても、賃貸併用住宅を建てられる?

宮澤さん「以前は、賃貸併用住宅というと、すでに土地を所有している富裕層向けというイメージがありました。でも、結論から言うと、年収700~800万円程度あれば、土地を買って賃貸併用住宅を建てられます。また、マイホームを購入した際の住宅ローンの残債があっても、”土地購入+賃貸併用住宅建築”ができるローンを扱っている銀行もあります。

原則として、賃貸併用住宅の場合、居住用部分が2分の1以上ないと住宅ローンとして取り扱ってもらえませんが、銀行によっては居住用部分が3分の1以上から利用可能というところもあります。そうなると、賃貸部分を広げて家賃収入を増やすことで、収益を上げ、ローン返済額にあてるといった工夫もできるわけです」

■賃貸併用住宅を建てるにあたっての注意点は?

宮澤さん「まず、第一に建築費を抑える必要があります。マイホームの夢が膨らむあまり、自己居住エリアの床面積を広めにとったり、設備や仕様のグレードを高くしたり…といった、こだわりが多いと持ち出しが増える恐れがあります。また、自己負担ゼロを目指す場合は、立地も限られます。

賃貸住宅として適正な土地は数が少ないですし、見つかったとしても間取りに制限が生じるのは覚悟しておいたほうが無難。例えば、自宅部分を1階にすれば、眺望は犠牲となります。賃貸併用住宅の活用に、賃貸経営の視点は必要不可欠。“棲みたい場所”ではなく、賃貸住宅のニーズがあり、採算が合うエリアを優先することも大切です」

■最後にアドバイザーからひと言

「自宅から収益を生み出す『賃貸併用住宅』は不動産投資の一種です。自宅は収益を生みませんから、これを機会にぜひ投資をご検討なさってみてはいかがでしょうか」

記事提供 / 素晴らしきオトナたちへ。モテるオトナの悦びを。[editeur エディトゥール]
(R25編集部)

※当記事は2016年11月25日に掲載されたものであり、掲載内容はその時点の情報です。時間の経過と共に情報が変化していることもあります。
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※コラムの内容は、R25から一部抜粋したものです
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R25 11/26

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